文：盧天成 （天成律師事務所 主持律師）
房子登記在他人名下，可以要回來嗎？
張姓讀者問：
我在八十七年間出資購買一間房屋，登記在前妻的名下，但是房屋的頭期款、之後的銀行貸款都是我一人支付，現在雙方離婚了，請問我可以將房屋要回來嗎？
盧天成答：
按當事人約定，一方借名者經他方被借名者同意，而就屬於一方之財產以他方之名義登記為所有人，即為借名契約。蓋借名登記乃是借名者無移轉所有權之意思，而依借名者的真意將其出資買受的不動產，以買賣為原因登記在被借名人的名義下所成立的契約，其契約著重於當事人間雙方的信任關係，並無不法，自屬有效的合法契約。又借名契約側重於借名者與被借名者間之信任關係，性質上應與委任契約同視，即可類推適用民法委任之相關規定。
本案是在八十七年間出資購買房屋，登記在前妻的名下，依我國民法就不動產產權移轉是以登記主義為主，前妻即推定為真正所有權人；因此，如果能夠具體舉證當時購屋是借名登記在前妻名義之下，即可向法院請求塗銷前妻所有權登記而歸進房屋。如何證明是借名契約呢？最常見的證據是提出當初購買房地產的貸款文件、頭期款出資證明、繳款資料、房屋稅地價稅繳款書、自購入以來長期居住該房地產等事實，其他如透過仲介購屋時是由何人接洽、該房屋的管理、使用、處分權是否仍然屬於借名者、屋內裝潢及家具添購由何人出資、設定抵押權是由何人出面向銀行接洽、權狀由何人保管等等，綜合判斷。
不過，既然當事者主張是借前妻之名作不動產之登記，這些主張因為都是對當事者有利的事實，未來在訴訟進行時，都必須由當事者對自己有利的事實負舉證責任，並提出相關理由及原因事實，始能說服法官獲致勝訴判決。如仍對案情有疑惑，應盡速尋找專業的律師進行諮詢及臨助，避免影響判決勝敗。
房客積欠房租 怎處理
鄭姓讀者問：
我有一間房子出租，我的房客已經積欠房租好幾個月未繳，但因當時我們的合約是在書局購買的制式契約，並沒有多加其他規定，現在房客沒錢繳房租，又不打算搬家，問我該怎麼做？
盧天成答：
鄭先生將房子出租於房客，租賃合約是在書局購買的制式契約，兩人間之法律關係為租賃關係，房客就有按約定給付租金之義務，如果房客未依約支付租金，就構成給付遲延的問題。依民法第四四○條規定，如果房客積欠房租達兩期之租領，房東可以定相當的期限催告房客支付租金，如果房客沒有在規定的期限內支付租金，房東就可以終止契約，並要求房客返還其房屋。
就本案件而言，房客已積欠房租好幾個月，鄭先生就可以依上開法律之規定，先以律師函或郵局的存證信函，定相當的期限（如函到後五日內）催告房客支付租金；房客如果於期限內仍不支付租金的話，鄭先生就可以提前終止租約；一旦合法終止契約後，鄭先生就可以要求房客返還租賃物。
如果房客還是不配合將房子歸還的話，鄭先生就可以向房子所在地的地方法院對房客提起給付租金及返還租賃物之訴，判決確定後，即可對房客之財產提起執行，並就返還房屋進行強制執行及點交！建議鄭先生可以尋找專業律師諮詢一下，確保自己的權益不會受損。
