文：盧天成 （天成律師事務所 主持律師）
阿山在外承租套房，因感情受挫、一時想不開，在套房內燒炭自殺，因而使該間套房成了凶宅，問房東是否可以向阿山之子小山要求損害賠償？小山是否一定要賠？
盧天成律師答：
我國法律上對於「凶宅」並無定義，一般係引用民法「物之瑕疵」的概念予以評價，換句話說，若買主能證明所買到的房屋曾發生凶殺或自殺死亡案件，賣方刻意隱瞞，並因此造成市場接受程度及價格低落的話，即可認定該房屋有「物之瑕疵」，蓋凶宅對住戶心理層面可能造成負面影響，在不動產市場的接受度也比較低，連帶造成房價低落，買賣雙方在訂定買賣契約時，賣方若明知是凶宅卻刻意隱瞞，買方即可引用民法「物之瑕疵」概念，主張所購買的房屋因凶宅造成經濟價值減損，要求賣方解除契約、返還價金，或是減少價金。日前在南部即有法院實際的判決出來，要求售出凶宅的前屋主解除買賣合約並退還該購屋款，因為法官「認為」該屋內過去有「非自然身故」的自殺情事發生，雖然自殺死亡不是在該屋內，但因死者是從該屋跳樓後死亡，法官仍認定是屬凶宅，而做出此一判決。
值得注意的是，病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，並不在凶宅的範圍內。舉例來說，吃藥自殺案件有凶宅的問題，但如果是服藥過量而意外死亡就不屬於凶宅。一般而言，消費者想確定所購買的房屋是否為凶宅，可以直接向轄區派出所查詢，或是向里長、鄰長或鄰居詢問，多問幾個人，比較保險。
本案阿山在套房內燒炭自殺，該套房即成了凶宅，其房價勢必會因此大大貶值，甚至無法再出租出去，屋主是可以依民法第184條第一項前段侵權行為之規定，因阿山之自殺行為對屋主造成侵權，致其套房的交易價格驟減、出租收益降低，而向阿山的繼承人小山要求賠償。
我國關於繼承的規定已於98年6月進行修法，由「概括繼承」主義改為「限定繼承」主義。故依民法第1148條規定：繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。換句話說，未來繼承人只以繼承的遺產來清償繼承的債務，不必揹負無限的責任，更不必以自己辛苦掙來的財產，清償前人留下來的債務。
所以，阿山自殺的時間如果是在98年6月之前，若其繼承人小山未依法進行限定繼承或是拋棄繼承，即需概括繼承其債務；阿山自殺的時間若是在98年6月之後，則小山只需以繼承的財產為限度負清償責任，並無義務以個人的財產負擔阿山的債務，也就不用「父債子還」了。
