福利汽車董座林茂樹遭騙？ 王永森律師教你不可不知的眉角（張淯）

文：張淯 社長｜攝影：編輯部｜文字編輯：陳曉玫｜責任編輯：林玟玟｜核稿編輯：邵正宏

關於房屋買賣經常有許多糾紛的產生，究竟買方或賣方該如何自保？本期《獨家報導》特別邀請到理得法律事務所的王永森律師，帶領讀者跟我們一起，看新聞搞懂法律。

張淯社長：

王律師請問如果買屋的訂金付了，但原屋主後來不賣了，訂金可以要求返回嗎？

王永森律師：

買方支付訂金後，原屋主後來不賣若是可歸責原屋主的事由，原屋主自應退還訂金給買方，並且依據雙方所簽立之契約內容，買方或可主張違約金或損害賠償，一般買賣合約會約定若因可歸責於賣方的事由，除應退還訂金外，要賠償同訂金金額一倍的違約金。

張淯社長：

王律師如上面的案例，買賣房屋正常程序為何？怎麼樣才不會誤入陷阱？

王永森律師：

買賣雙方於簽約前得就房屋現況進行確認，再就房屋、價金達成合意，詳細約定付款期程及條件，並可採用履約保證專戶方式，過戶部分可委託專業的地政士，以保障雙方權益，所以一般不是付訂金即可要求過戶。

若有委託房仲買賣房屋，對於價金、付款條件、貸款條件及房仲交付的契約條文須一一確認釐清，詳細了解自己的權利義務才簽約，才不會衍生不必要的糾紛。

張淯社長：

買賣房屋常是一場爾虞我詐的遊戲，賣方常會隱瞞重要資訊，如違建、凶宅等狀況，買方究竟該如何自保？

王永森律師：

若賣方為建商或企業經營者，須受內政部成屋買賣定型化契約書應記載及不得記載事項等規範，對於違建、凶宅等房屋現況，賣方須於不動產說明書內一一清楚回覆。若是一般私人買賣，則買方於簽約前應就違建、凶宅等事項清楚詢問賣方，或請賣方出具不動產現況說明書等，當然買方也可上網查詢該房屋之現況或有無發生兇案的新聞…等情況。

張淯社長：

萬一真的買到違建屋又面臨被拆或海砂屋或凶宅，買方該如何面對或主張其權利？

王永森律師：

若賣方有出具不動產說明書或於議約過程中對於違建、海砂屋或凶宅等事項有所隱瞞，且為雙方買賣契約約定解除事由，賣方即可主張解除契約，或是請求減少價金、損害賠償等。且依據民法第349條及第354條規定，賣方應負瑕疵擔保責任，視實際狀況評估判斷賣方有無違反瑕疵擔保責任，若有，則買方得解除契約、請求減少價金或請求損害賠償。

張淯社長：

若有隱瞞不實，屋主與經紀人（房仲）需連帶負什麼樣的法律責任？

王永森律師：

屋主若有故意對於訂約重大事項隱瞞不實之情事，買方可解除契約、請求減少價金或請求損害賠償。
經紀人（房仲）依據民法第567條第1項及不動產經紀業管理條例第24條之2規定，就訂約事項需據實報告給買方，並應盡其善良管理人注意義務，對於不動產應負有查知及調查義務。實務上對於凶宅曾經有媒體報導過，雖屋主隱瞞，經紀人（房仲）仍應盡其調查義務並告知買方，若經紀人（房仲）未為，即有違背善良管理人注意義務而須負損害賠償責任；或是對於不動產之瑕疵，經紀人依其專業可以獲知，卻未告知買方，亦有違背善良管理人注意義務而須負損害賠償責任。

張淯社長：

若買屋半年內發現會漏水等情形，買屋者還能主張其權益嗎？要如何自保？

王永森律師：

需視漏水原因認定，若是在房屋完成交易當時已存在之漏水問題，則賣方須依民法第354條規定負擔瑕疵擔保責任，視漏水問題嚴重程度，買方得解除契約、請求減少價金或請求損害賠償。

張淯社長：

若已將斡旋金交給房仲，之後反悔的話，斡旋金可以取回嗎？

王永森律師：

需視交付斡旋金當下，有無明定付斡旋金之目的，明確告知斡旋金轉為定金或買賣價金一部份之條件等，並視反悔的事由可否歸責於買方而定，若可歸責於買方之事由反悔不買，斡旋金恐會遭到沒收，若係非可歸責買方之事由，則依雙方約定是否符合返還斡旋金之要件。

張淯社長：

與房仲簽專任約委賣3個月，也付了服務費，結果時間未到，想把房子委託其他仲介銷售，停止專任委賣結果對方不同意，請問該如何解決？

王永森律師：

視與房仲簽立的專任委託契約而定，通常實務上會約定委託人終止專任委賣的條件及義務，一般專任委賣如無其他特殊約定免除給付服務費的情況，時間未到要想終止委賣契約則仲介均會要求給付服務費，至於給付多少要看雙方委任合約的約定。

張淯社長：

購入預售屋，交屋後發現天花板出現一根超大梁柱，與原先看到的設計圖不符，可要求解除契約嗎？

王永森律師：

需視完工後的建築與先前建商廣告的設計圖面差距有多少，是否有構成廣告不實的狀況，但要求解除契約必須建商具有重大缺失，否則僅能請求減少價金。

張淯社長：

承上題，若不解除契約，可以請建商賠錢嗎？

王永森律師：

可以請求減少價金，並視雙方買賣契約內容約定，或可請求違約金。