【記者陳昱成／台北報導】
近年日本房地產持續受到台灣投資人關注，但不少買家習慣以台灣購屋經驗理解日本交易制度，因而對部分契約條款產生誤解。其中，常被討論的議題之一，就是日本不動產買賣中的「融資利用特約」（住宅ローン特約）。
不少投資人認為，只要銀行最終未核准貸款，買方便能解除契約。然而，日本不動產交易制度的運作方式並非如此。
什麼是融資利用特約？
融資利用特約是指買方於簽訂不動產買賣契約後，依約向金融機構申請貸款，若最終未獲核准，得依契約規定解除交易，並按照約定處理已支付款項。
深耕日本不動產市場逾10年的FMI JAPAN株式會社表示，融資利用特約的設計目的，是降低買方因貸款問題無法完成交易的風險，但適用範圍、條件及程序，均以正式簽署的契約內容為準。
所有日本房產交易都適用融資利用特約嗎？
日本法律並未規定所有不動產買賣契約必須設置融資利用特約。是否適用相關條款，取決於建案性質、交易模式、買方身分及雙方協議內容。
無論是自住住宅、投資型住宅、收益型不動產，甚至海外買家購屋案件，都可能採用不同契約安排，因此不能以個別案例或市場傳聞推論所有交易適用相同規則。
銀行貸款最終由誰決定？
許多買家在看屋階段會先向仲介、代銷或貸款顧問了解融資條件，因此容易誤以為初步評估通過，就代表一定能取得核貸。
事實上，日本金融機構的貸款審查具有獨立性，最終核准與否完全由銀行決定。審查內容通常包括收入來源、資產結構、負債比例、信用紀錄、工作穩定性、居留資格及購屋用途等因素。因此，即使是經驗豐富的業者，也只能依據過往案例提供參考意見，無法代表銀行作出核貸承諾。
貸款沒過，一定可以解除契約嗎？
這也是常見的誤解之一，若契約中明確設有融資利用特約，且買方依照規定完成申請程序，則有機會依約解除契約；但若契約未包含相關條款，或未符合適用條件，則不能單純以貸款未獲核准為理由主張解除契約。
李丹翔：最容易忽略的三項風險
FMI JAPAN株式會社行政總裁李丹翔表示，從事日本不動產市場逾25年，觀察到海外買家最容易忽略三項風險。
第一、將銀行預審結果視為正式核貸結果。
預審通常屬於初步評估，正式審查階段仍可能因收入證明、財務資料或補件內容而影響結果。
第二、認為所有建案都適用相同契約條件。
不同開發商、物件類型及金融機構合作模式，均可能存在差異。
第三、低估契約條款的重要性。
部分投資人關注房價、租金報酬及增值潛力，卻忽略確認交易條件，最終造成認知落差。
簽約前應確認哪些重點？
李丹翔建議，簽署日本不動產買賣契約前，至少應確認以下事項：
• 是否適用融資利用特約
• 貸款申請期限與條件
• 契約解除相關規定
• 手付金與違約責任條款
• 海外買家貸款資格要求
• 持有成本與稅務規劃
若對契約內容有疑問，應於簽約前向宅地建物取引士、律師或專業顧問確認。
理解制度，比事後爭議更重要
FMI JAPAN提醒，海外置產涉及跨國法律、融資及稅務制度差異，投資人應以正式契約內容及專業法律意見作為判斷依據，而非單憑網路資訊或個別案例推論交易結果。
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原始新聞來源 日本房產貸款沒過能解約嗎？從業25年FMI JAPAN李丹翔解析「融資利用特約」與契約解除機制 臺灣郵報.
