商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導
備受全球不動產市場關注的美國房貸利率，在歷經短暫回落後再度出現震盪。根據美國房地產金融巨頭 Freddie Mac 最新公布的數據顯示，本週美國30年期固定利率房貸（FRM）平均利率小幅回升至 6.16%。儘管仍處於近兩年來的相對低檔，但這道「微光」顯然尚不足以為買氣低迷的房市注入強心針。
專家示警，在房價高檔盤旋、薪資增幅追不上通膨的結構性壓力下，房貸族的負擔能力已逼近臨界點，市場觀望情緒濃厚，美國房市恐於2025年持續陷入「需求寒冬」。
利率微揚、債券殖利率擾動 購屋族購買力承壓
數據顯示，指標性的30年期固定利率房貸平均值，由上週的6.15%微升至6.16%；而常作為轉貸（Refinance）選項的15年期固定利率房貸，也由5.44%上調至 5.46%。雖然與去年同期接近7%的高點相比已有明顯回落，但對高度仰賴利率敏感度的購屋族而言，即便是微幅波動，仍可能成為壓垮購屋決策的關鍵因素。
金融市場分析指出，房貸利率與10年期美國公債殖利率高度連動，目前後者仍徘徊在 4.17% 左右。即使 Federal Reserve 已自去年第四季啟動降息循環，試圖引導經濟軟著陸，但債市對長期通膨與經濟韌性的拉鋸，使房貸利率持續在6%附近震盪築底，短期內恐難重返疫情期間的「超低利盛世」。
價量背離加劇 房貸支出下降、成交卻未回溫
雖然利率回落使購屋月供壓力略為「消腫」，但市場實際成交表現仍顯疲弱。根據不動產經紀公司 Redfin 統計，截至1月初的四週內，美國每月住房支出中位數降至 2,365美元，較去年同期減少約 4.7%。
然而，這項數據並未成功轉化為買氣。市場觀察顯示，去年11月成屋銷售不僅未能反彈，甚至低於前一年同期水準，顯示購屋市場正陷入「看得到價格回落、卻下不了手」的矛盾困境。
一名台灣駐美商務人士指出，美國房市目前面臨嚴峻的「負擔能力危機」。在房價已大幅墊高的情況下，即便利率略降，總價仍居高不下，加上就業前景與經濟不確定性，使不少首購族選擇「以租代買」，預估12月成屋銷售數據恐將跌破2024年低點。
2025房市展望：6%利率恐成「新常態」
展望後市，多位經濟學家普遍認為，30年期房貸利率在2025年維持6%以上，已成高度可能情境。這代表短期內借貸成本大幅下修的空間有限。房地美首席經濟學家指出，雖然整體利率環境已較一年前改善，但市場可供出售的住宅庫存依舊不足，對房價形成支撐，使「高房價、中高利率」的結構性壓力持續存在，抑制買盤進場意願。
不過，也有部分市場觀察人士持中性看法，認為房市正進入「結構性重整期」。若通膨進一步降溫，且聯準會在2025年持續釋放鴿派訊號，房貸利率仍有機會於下半年緩步下行。但在地緣政治風險與全球經濟不確定性仍高的背景下，購屋族與投資人短期內仍需審慎應對。
