製作人：張淯｜文：邱公｜圖：編輯部
經過兩年的苦苦等待，去年底終於出現房價可能下跌的訊息？但，這是真的嗎？近來房市多空消息交雜，專家學者不斷預測「房市即將泡沫化」，不過就目前看來，房市沒有泡沫化，房價仍處高點。到底今年房市會怎麼走？何時是下手購屋的好時機？
全
台六大都會區房價越走越高，營建署在去年十二月公布的第三季住宅需求動向指出，平均房價所得比與房屋總價來到歷史新高，分別為九百六十‧八萬元與九‧二倍。其中，台北市的平均購屋總價為一千九百八十四‧三萬、單價五十六‧二萬元，房價所得比十四‧七倍；新北市平均購屋總價一千一百三十三萬元，首度突破千萬大關、單價二十九‧四萬元，房價所得比十一‧四倍。
日前全國不動產所做的調查也顯示，高房價時代，國人的買房意願為負六十六‧二％，顯示民眾認為房價位於相對高點，無力追價，寧願觀望；買賣意願背離，是否代表未來交易量與房價皆可能下跌呢？相信這是不少人心中的疑問。
房價可能會下跌?!
房價漲了十年了，許多民眾都在問到底什麼時候房價才會下跌？何時才是進場的時機點？其實，「只要有需求，隨時都是買點！」台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴回答，就像買車子，當家庭人口數愈來愈多，假日要帶小孩出去玩，就產生購車的需求。
當然也可以用包計程車來替代，但終究麻煩，所以還是會產生購車需求；同樣地，買房子前也是可以用租屋來替代，但租屋是幫房東養房子，最終還是要擁有自己的家比較踏實。
張小民今年三十四歲，他回憶起當初念大學的學貸，還了整整四年才還完，「依出社會，就要先還債；許多週刊都教人理財，我是在理債！」張小民無奈地說，二十三歲當完兵，因為家裡沒什麼錢，只好邊工作邊還債，整整花了四年了時間，才把學貸三十多萬還清，所以累積財富的時間比一般人晚了好幾年。
住商不動產研究室主任徐佳馨表示，新鮮人出社會一般都是租屋，或和父母、親戚住（家住南部，在北部工作有親戚），此時為了累積財富，房租能夠省則省，務求快速累積購屋第一桶金。
台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說，他在2006年購屋，自備款一百五十萬就是打伸手牌；他說年輕人要存錢真的很不容易，有時候先跟父母支借是必要的。目前他已經換了四次房子，而且房子愈換愈大，地點愈換愈好。
不過，房價已經漲了十年了，許多民眾問現在進場買房時機點對？台北市副市長張金鶚日前表示，2014年房價可能下滑五至十％，但房市泡沫不等於崩盤。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋也表示，今年房市「價漲、量回升」，明年房市在經濟緩步回溫、市場利率持續低檔、目前屋主心態仍高、上半年供給量增加，市場有利自住買方進場等情況下，預估明年房市「價平或小漲、量穩」趨勢不變。換言之，若是民眾期待房價大幅跌落，那恐怕要失望了！
政府打房六藥失靈
去年八月實價登錄一年以來，北市套房年漲十九‧九％、公寓漲幅十‧四％、大樓華廈卻衰退四‧七％，足見實價登錄以來房價還是呈現上漲格局。以台北市來說，大安區小套房每坪單價破百萬的，數量約有上百間以上；豪宅每坪破二百萬元的仍不斷出現，顯示房價還是穩定往上走。
民眾最擔心的無非是政府奢侈稅微調、央行六大措施等打房措施，甚至美國QE（貨幣量化寬鬆）退場，對房價到底會不會有下跌的影響？首先，奢侈稅微調，閉鎖期不延長、稅率維持、但非都市土地納入課稅範圍，目的是遏止工業土地及農地炒作。另外，利用自用住宅頻繁短期換屋的炒房行為，財政部也開始要設限。其次修法豁免範圍增訂「其他」一項，給予財政部彈性解釋，避免誤傷無辜；此外，夫妻婚前名下各擁有一戶房子，因婚姻關係出售未滿兩年房子將遭課奢侈稅，被批為結婚懲罰條款，所以修法後，未來擇定其中一戶出售，也可以免奢侈稅。
大聲行銷總監田大權指出，奢侈稅微調，主要是整體經濟局勢嚴峻。所以投資客別高興太早，國內外經濟不好，獨房地產一枝獨秀，但這種房地產獨好的榮景，也是不健康的，最好的情況是經濟繁榮帶動房價上漲。
現階段央行為了打房，開出了六大藥方：一、加強金融機構風險控管；二、課稅抑制短期炒作；三、興建合宜住宅；四、推動捷運延伸工程；五、實施不動產實價登錄；六、對預售屋紅單進行管控。
央行總裁彭淮南之前點名預售屋「紅單」炒作應控管，國稅局官員也發現，不少預售屋透過紅單銷售，把預售屋房價不斷推升。甚至很多投資客用支票去持有紅單，每一戶賺二十至三十萬就跑，造成一般的買家不斷墊高成本。不過，紅單查核確實有執行上的困難。
田大權說，建商和持有紅單的投資客是水幫魚、魚幫水的關係，紅單賣出會有熱銷的假像，持有紅單的投資客可以利用正式簽約前，趕緊轉手出售賺價差，屆時出售不掉，把紅單取消、拿回支票，投資客幾乎是無本生意。建商願意配合紅單演出，也因為投資客拿了紅單之後，等於是下游的仲介或代銷，可以找到正式的買方簽約，何樂而不為。其次，正式買方買的價格已經墊高，有利於後續餘屋的出售。
2014房市怎麼走？
至於房地產未來走勢如何？邱太煊指出，十年來房價不斷推升，泡沫的確愈吹愈大，但這泡沫是加了蜜糖的泡沫，要破恐怕不容易。過去民國81年房地產崩盤，當時時空背景的要件有一、房貸利率十三至十四％；二、實施新的容積率管制，導致建商搶蓋，增加供給，但需求跟不上，房價就一夕崩盤。
回顧這一波房地產從2003年SARS迄今，可以分為兩個階段來看，第一階段是2003年到2008年金融海嘯前，這一波走的是原物料的多頭行情，當石油價最高來到每桶一百四十五美元左右；2008金融海嘯結束至今，這一波主要是QE所產生的資金潮推升房價所至。2009年一月立法院三讀通過遺贈稅邊際稅率從五十％調降至十％，大舉資金從海外回到台灣，造就了一波房地產的榮景，這些海外華僑、企業家紛紛將資金搬回台灣，這些人墊高了台灣房價，除非這些人受傷，不然房價要跌談何容易？
另外，金融海嘯後，全世界許多人投資金融性衍生商品受傷，對這些商品產生不信任感，轉往投資有實用價值的房地產，造就了這一波的榮景。另一方便，基泰建設總經理馮先勉提出了一項有趣的觀點，他在︿房地產不會泡沫化的祕密﹀一文中，提到過去貨幣是儲存財富重要的管道之一，但在美、日、歐等主要貨幣發行國瘋狂的印鈔，使得貨幣競相貶值，人們對貨幣儲存財富產生疑慮。此時不動產取代貨幣成了人們財富的最佳避風港，當這信念被建立起來，房地產被當作貨幣來儲存，如此一來房地產更不容易下跌！
而最新「永慶房產趨勢前瞻報告」也呼應了這個說法，調查結果顯示自2012總統大選後房地產已連續八季奪冠，蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，人民幣計價商品滑落到第三，顯示房地產保值需求不減。
選前買氣變差 將有機會撿便宜
那麼，何時是2014年可下手的購屋時機？以下為各房地產專家的看法：
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，最近陰雨連綿，加上溫度陡降，看屋人數變少，房仲業又要開始勒緊褲帶過日子，由於買方稀少，此時進場購屋，相對有機會撿到便宜。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，2014年十二月六日要舉辦縣市長等七合一選舉，過去選前大家忙選舉拉票，看屋人潮會減少，通常選前二，三個月買氣會變差，但選後情勢穩定後，房價交易又會活絡。所以選前看屋人潮少的時候，可危機入市，民眾不妨先做功課，靜待時機。
民眾最渴望知道哪些區域還有上漲的空間，或是房價下跌是相對抗跌的區域。劉怡蓉分析說，一、捷運通車前一年房價漲最兇，現階段可以布局松山線、機場線。二、重大建設利多完工前一至二年，例如：捷運通車、遠雄大巨蛋、站前雙子星大樓等；三、捷運末端站、基期低，未來會落後補漲，例如：桃園八德、中壢、環狀捷運線，淡海輕軌延伸線等。四、房型要撇開小套房，開始往中大坪數移動，理由是小套房飆漲過快，已經有背離現象，相對大坪數的單價現在被壓抑，所以同樣區域，得投資單價相對低的，單價過高的小套房，應謹慎選擇。
最後，劉怡蓉提醒，儘管房地產已經漲了十年，但相信沒有一個專家或學者敢拍胸脯包證2014年、2015年一定跌。所以只要有購屋需求，例如結婚購屋、生小孩換屋、學區設籍購屋等因素，就應該行動，不然租屋永遠是幫房東養房子。而購屋者需要認清一個事實，寄望房價崩跌不切實際，想要購屋的民眾必須調整自己的心態，懂得善用手邊工具，這樣才能精準買屋。接下來，《獨家報導》就要教你如何善用工具找屋買屋，讓你2014年買對不買貴、殺價一次到位！
相關連結
