製作人：張淯、葉惟禎｜文：葉惟禎｜攝影：石雨鑫｜圖：藍海地產集團、MyGo地產提供
從過去台灣歷經的「軌道經濟學」來看，隨著曼谷2029年將陸續完成13條捷運，周邊房產隨之增值將可被預期。事實上，過去10年泰國房價漲幅約24％，近一年則高達12％，吸引更多外資湧入，搶食這一大波建設成長紅利。
日前有一則新聞，一名大陸八○後的年輕人，沒有實地勘查，就直接在手機上下訂了一間泰國的房子。他說買泰國房子的原因很單純，「就是對這個國家挺有好感的。」
泰國是東協10國中，對華人最友善的國家，其人民有95％信奉佛教，佛教對泰國的社會與生活，起到了非常重要的作用。而泰國一直以來也是旅遊勝地，是許多歐美退休人士養老的地點；不只如此，泰國的經濟也持續保持成長，其中尤以房地產最為突出，根據統計，泰國房地產，有將近一半是由外國人持有。
首都與軌道 曼谷房價雙紅利
藍海地產集團總經理劉威廷表示，今年六月在台北世貿舉行的房屋博覽會，該集團推出的曼谷建案，每天都吸引大批參觀人潮，4天展期收單近20張，這是因為曼谷具有首都與軌道雙紅利所致。
劉威廷指出，1992年由亞洲開發銀行支持而形成的大湄公河經濟區，其範圍包括了中國廣西、緬、泰、寮、越等國家，涵蓋人口超過3億，其間以公路網打造出9條經濟走廊，有5條穿越泰國境內，5條行經曼谷。
從整體區域的交通建設來看，「曼谷」無疑是最大的共構熱點；加上泰國政府目前發起的泰國4.0計劃，他認為未來曼谷的房地產將炙熱可期。
尤其中國領導人習近平在其親自主導的「一帶一路」國際合作高峰會議上宣布，將對絲路基金增資1,000億人民幣，最終投資金額亦將達到9,000億美元；此亦與台灣政府目前積極推動的「南向政策」不謀而合，都對正在興起的東協10國經濟體有很大的助益，尤其地理位置居中，位於海陸空黃金交叉點的泰國更是一大利多。
在城市發展上，「曼谷」除了是全球觀光客最愛的造訪城市外，商業發展近年來亦呈現跳躍式增長，從國際級商仲公布的最新數據來看，曼谷2016年第一季辦公室租金已超過台北市，之後每季都呈現穩定增長，現在已是亞太20大城市中表現最亮眼的城市。
而軌道經濟學又是另一項利多。曼谷2029年將陸續完成13條捷運，從過去台灣歷經的「軌道經濟學」來看，周邊房產隨之增值將可被預期。過去10年泰國房價漲幅約24％，近一年則為12％，在人口持續流入、加上幣值穩定等助益下，勢必吸引更多外資湧入，搶食這一大波的建設成長紅利。
今年房價跌 是進場時機
儘管泰國房市看漲，但外國人前往當地購屋，也有許多風險存在。首先泰國人的購屋習慣與台灣人不同，外國人喜歡購買蛋黃區的房子，畢竟會到泰國投資買房的通常經濟能力較佳，且蛋黃區的房子出租也較容易；而當地人偏好選購價格相對便宜的蛋白或蛋殼區的預售屋或新屋。
過去只要是超過5年的房子較難脫手，主要是因為以往泰國的建材品質不佳，許多房子在5年後狀況百出，致使泰國人喜歡買新屋。除非是大品牌的建商，建築品質才有保障，因此購買泰國的房子，慎選建商至為關鍵。
但劉威廷說，目前曼谷的精華地段都快被開發完畢，5年後建商很難再找到土地建房，中古屋勢必愈來愈搶手。在二手房市方面，外國人偏好在市中心購置二手屋，且一般而言，中古屋的租金是新成屋的三分之二。
很多業者說自己代租率頗高，但事實上可能只有一成，劉威廷建議，除了要請對方拿出實際經營實績，還要留意對方是以何種方式來經營。
而藍海的出租率之所以高達九成，是因為在當地設置公司，聘僱當地經營團隊，不僅對員工的教育訓練非常嚴格，且泰國門市的員工比照台灣仲介公司，下班時間延後至晚上8至9點，與泰國當地房仲業6點就回家截然不同，自然受到上班族的青睞，帶看及承租率相對提高。
再者，藍海所代售的建案多在捷運附近，離捷運站約600公尺以內的距離，滿足外籍人士與當地人對交通便利的需求，承租率自然比較高。
劉威廷也提醒，在任何地方購買海外地產都一樣，如果不懂當地法規，很容易鎩羽而歸。他說，如果投資者自行與當地跑單之仲介或當地屋主直接購買，很可能因為語言或無專業人員協助，而導致投資價款全無的窘境。
尤其在自己對當地法規不夠清楚的情況下，容易買到外國人不能購買的產權而無法過戶，如泰國酒店式公寓規定外國人持分最多不超過49％。曾有外國買方因貪圖不用支付服務費等小利，而自行在網路購買泰國人購屋後自行釋出的紅單，因買到當地人持分而導致建案完工後卻無法過戶的窘境。
至於投資者最擔心是否買在高點，劉威廷表示，前幾年泰國房市漲幅都在10％上下，但是今年開始，該國政府進行政治、經濟重整，整個房地產反而呈下跌逾1％的情形，就如同台灣SARS風暴與金融海嘯期間的狀況，再加上現在泰國匯率相對較低，因此他說：「現在正是進場泰國的最佳時機。」
