文：張淯｜圖：彭級鋒、張至謙 攝影
入行一年，破力霸房屋銷售紀錄！
三十二歲，已是好幾家房仲CEO！
他赤貧出身，從小在破爛公寓長大
他如何操作，替客戶操出億萬財富？
繼去年奢侈稅發威，重創大台北地區房價，今年七月一日即將上路的「實價登錄」，再度引發各界恐慌。
對此，投入房地產十年，協助不少客戶累積出億萬身價的陳偉民卻認為，真正好的房產並不會受實價登錄的影響，尤其在少了單純以持有時間為基準、統一課以十五％的「過渡型」法案「奢侈稅」順利退場後，有價值的物件反而會被淘選出來。
陳偉民認為，靠「資訊不對等」來賺取價差的時代已經過去了，在資訊越來越透明，「居住正義」日益被重視的情況下，未來懂得如何在茫茫屋海中挖出蒙塵明珠，並且把它擦亮的人，才是唯一能在房產投資賺到錢的人！
陳偉民獨到的投資眼光，和他一開始投入房仲業，就在一級戰區「天母」有關。「天母SOGO附近，就曾出現過『一日三價』的景況，前一天才以每坪五十五萬成交，隔天每坪硬生生漲了十萬元，非常驚人。」
能在這樣起伏劇烈的一級戰區生存下來，甚至在入行不到兩年，就改寫力霸房屋的紀錄，在單月創下售出七間房屋的紀錄，和陳偉民從小的背景有關。
「小時候別人放學是作功課，我放學後則是替在當組頭的爸媽計算今天是賺是賠，常常一個月輸贏三、四百萬是很正常的事，無形中也培養了很強的抗壓性。」
講起話來總是妙語如珠的陳偉民，卻稱自己其實很木訥寡言，他說現在的好口才全是在補習班打工時努力學來的，「小時候因為家裡環境很好，那時候綁架很盛行，爸媽總是要我們別和陌生人講話，所以一直都很內向。」
在陳偉民十六歲以前，「環境好」只能算是個失真的形容，當時家裡不僅有遊覽車公司、開了一家溜冰場，還經營「地下油行」，後來爸媽更加入全民「大家樂」的行列，當起組頭來。
「從小我的玩具就是S16步槍，遊戲的溜冰場是以我的名字起的。那時候我媽每次看到錢就哭，因為那時候不流行匯款，錢都是一麻袋一麻袋送到家的，光是數錢就數到哭。
直到我十六歲時，某個月黑風高的夜晚，突然被爸媽叫醒，說要全家搬到內湖，我們家的遭遇一夕之間改變。」陳偉民這麼說時，語氣仍不脫搞笑的口吻，就像一個冷面笑匠在說著別人的故事。
事實上，這次「跑路」，讓陳家一家四口好幾度想從租來的九樓房子裡，一起一躍而下。
「有一天，每個人的晚餐只有半碗粥，我爸立刻飆我媽說這樣怎麼吃得飽，我媽只能無奈的說，因為已經沒有親人願意再借我們錢了。親戚們都認為把錢借給我們，還不都是被我爸賭光了。」
陳偉民回憶，那時家裡每天都是愁雲慘霧，後來父親不得已開起計程車，但賺的錢大多時候仍是拿去「賭一把」，這讓他小小年紀就決定──一定要靠自己！一定要賺大錢！
為小模上妝，讓中古屋變黃金屋
從啣著金湯匙到家徒四壁，再由赤貧變成年收入千萬的富豪，陳偉民的投資聖經，不外乎「黃金地段」＋「中古屋」，而且房子是越老越好。
對此，陳偉民有個「小模理論」。「如果要當藝人經紀人，每個人一定都想當林志玲的經紀人，但如果是投資房地產，一樣的錢，投資在一群一場秀五千塊的小模特兒身上，絕對比投在林志林一樣的標的上來得好！因為，小模只要你幫她塗脂抹粉，讓她上些課後，身價很容易就是好幾倍的跳，但林志林要從兩百萬跳到五百萬，卻相對不容易。」
對中古屋情有獨鍾，跟陳偉民對舊家的依戀不無關係。「或許不是依戀，只是賭一口氣。因為當初全家跑路時，位在重慶南路四段的房子，就是被迫以低於行情的價碼賣掉，明明有兩千八百萬的行情，最後對方卻逼我們非得接受兩千萬的價格。我那時就下定決心，總有一天要把那個舊家買回來！」
但十六歲的陳偉民，距離這個夢想還遠。還在就學的他，甚至得靠著加油站的工讀費用，幫忙付妹妹的學費，有一陣子，爸媽甚至聯袂失聯，他只得一肩挑起房租與兄妹兩人的生活費。
「有一天，某個自稱是香吉士公司的人打來找我爸，並叫囂一萬兩千塊的欠債不還，就要告我爸！我一聽只能苦苦哀求，可不可以讓我每個月三千分四期償還，對方說不行，最多只能分兩期，我也只能乖乖的把每個月八千塊的工讀費，抽出六千塊來還他。」
但天無絕人之路，人的潛力通常就出現在絕境時。「因為當時中國信託推出一張信用卡，只要加滿一千塊，就送一張刮刮卡，每張刮刮卡最少送一公升的油。我一聽馬上去辦了一張，再跟客人商量我刷卡、他付現，這樣下來，我每天至少累積二、三十張刮刮卡，再賣回給加油站，為自己一天增加九百塊的收入。」
當時的陳偉民，除了睡覺的時間，就是上課、打工，雖然自覺對於這樣的負擔甘之如飴，「但其實壓力與不滿全寫在臉上了，畢竟，每天要加幾百台車的油，回去還得念書，還是很累的。我還記得有個客人問：『可不可以加八分滿』時，我衝口對他說：『又不是牛排店！我們這裡只能設定公升數或價錢，沒辦法加八分滿！』
陳偉民開始自覺這樣的服務態度不對，全是因為一個女客人。「還記得她開了一輛很時髦的車，長得超漂亮的，開口就是：『先生，麻煩請幫我加滿油，謝謝！辛苦了！』再看到她臉上的微笑，讓我不知不覺就覺得心情好開心。」
那位客人離開後，陳偉民不停地問自己，為什麼對那個女客人印象深刻，是因為她長得漂亮嗎？還是因為她發自內心的笑容？為了證實心中的疑問，他特地在下班後分別到附近兩家便利商店「實驗」。
「走進7-11時，我學著那位漂亮小姐帶著微笑，跟店員說『麻煩你』、『謝謝』，沒想到店員也回我微笑，到第二家萊爾富時，我故意臭臉、粗聲粗氣的說話，結果得到不屑又生氣的眼神。這個實驗讓我體認到微笑的力量有多大！對後來從事補習班和房仲，有很大的幫助。」
不死心，打第一千零一通電話
在陳偉民的記憶裡，那個階段的學校生活顯得面貌模糊，因為他滿腦子想的除了「賺錢」，就是「怎麼賺到更多錢！」
「有段時間我爸媽一起失聯，直到有一天接到電話，告訴我現在已經在哪裡租了個房子，要我帶著妹妹一起搬過去。我聽了就不爭氣的哭了起來，下課後馬上騎著摩托車載著妹妹一起到新家。」
也因為對賺錢有強烈的動力，在陳偉民聽到補習班的時薪比加油站足足多了二十塊，如果招生成功還有獎金，他二話不說馬上「跳槽」。
「一進去才覺得自己很莽撞，因為我口才本來就不好，剛開始招生的前一千通電話都是很快被掛斷。直到第一千多通，終於有個女生回答：『好啊，我想補習。』結果是──」陳偉民誇張的睜大眼睛，接著說：「我還是把電話掛上了，因為我被嚇到！直到隔了一會兒，深呼吸一下，我才重新撥電話過去，那個女生也很善良，只是溫柔地笑著重複：『對啊，我要補習。』」
在這天之後，陳偉民就下定決心，至少要讓自己被掛電話的時間拉長。所以他開始以問卷的方式，試圖把對話時間拉長。「第一次和對方講到五分鐘才被掛斷，那時心裡的滿足簡直無法形容。」
但在補習班最大的震撼，還是看到主任上台時那種談笑風生、底下學生笑得東倒西歪的情況，這讓他決定，一定要加強自己的表達能力。
「我那時買了一堆戴晨志的書，回到家就在廁所裡對著鏡子練習，要求自己講故事時要講到非常順、說笑話時要練到皮笑肉不笑才行。平常，就盡量跟學生多對話，或是趁上台發佈一些瑣事時訓練膽量。」這樣的努力，讓主任很快看到他的改變，並提議開始不妨開始接一些數學的輔導課。
陳偉民認為自己幸運地碰上補習班的全盛時期，這讓他十八歲擁有「百萬年薪」。但這樣的成績，卻是每天工作超過十四個小時，加上犧牲學業得來。
「當時補習班晚上十點下課後，還得繼續到各學校教室去塞傳單，不但得翻牆進去，還得匍匐前進不讓警衛發現，每天忙完都已經兩、三點了，早上六點還得站在校門口向學生和家長宣傳補習班近期推出的方案，直到七點多才回去再補個眠。」
這樣的超時工作，讓陳偉民在亞東技術學院二年級時就被退學。「最難過的是，那時常有同學在吆喝要去哪裡玩時，拐彎抹角地挖苦我：『別問陳偉民，他只對賺錢有興趣。』」
對於所有的辛酸，陳偉民只能打落門牙和血吞，唯一的慰藉，是偶爾招生有成果，或是領獎金時。「每次招進一個學生，我就會去買一條義美可口檸檬夾心酥，把它分成三餐吃，如果領獎金，就『升級』成三商巧福的小碗牛肉麵，再倒進滿滿的酸菜，自己加料成大碗牛肉麵。還記得，夾心酥一包二十九元，牛肉麵是五十九元，到現在，我還會偶爾走進三商巧福，回味一下當初的心情，提醒自己現在有多幸運。」
二十歲的陳偉民，已經成為補習班重要「台柱」，招生期時經常有一半以上的名額是陳偉民招進來的。但隔年，因為開始廣設大學，補教業的榮景直線下滑，「裁員」已成補教業老闆不得不祭出的手段。
「當老闆開始放出裁員的風聲時，看著很多十幾、二十年經驗的老主任，抱著頭不知道下一步該怎麼走，我有一天走進老闆辦公室，跟他說：『就裁我吧，剛好我也想出去外面走走，看看自己還能做什麼。』」
原本老闆強力慰留，但陳偉民心意已定，因為他不想讓自己在二十年後，和那些主任有一樣的命運，最後在老闆「有前提」的同意下，順利被裁員。「好吧，就給你半年時間，如果到時候沒找到更想做的事，就回來吧！」老闆說。
陳偉民認為，在補習班招生時練就一身有如「打不死的蟑螂」的精神，並從任課老師身上「偷師」得來的好口才，這些本錢是他轉戰房仲業的最佳利器。
讚美的力量
從補習班轉戰房仲，陳偉民總笑著說：「要感謝中華三菱。」因為原本第一個想法，是到車商當業務員的他，竟然因為尚未服兵役被拒絕。
亟需找到下一個停靠站的他，很快就想到房仲業。「大概是舊家被強迫賣掉的陰影還在，加上當時那個『中人』一賺就是八百萬，讓我很自然就想到房仲業。」
陳偉民還記得，當時他沿著天母最熱鬧的一條街，沿途拜訪了三家房仲業。當第一家房仲的店長告訴他：「以你的口才，年薪兩、三百萬一定沒問題」時，他還半信半疑，直到他走進更多房仲業大門，每個人都告訴他一樣的訊息時，他開始對自己從事這一行有了信心。
「我最後選擇了第三家，是因為這個老闆很特別，在所有人只強調我能賺到多少錢時，只有他告訴我，他會把所有他懂的事情教給我。所以，我最終沒有選擇品牌最大的公司，因為我知道，靠品牌，還不如靠自己，而這需要一個願意拉拔你，願意傾囊相授的人。」
但畢竟，「師傅領進門，修行在個人。」陳偉民能在轉戰房仲業兩年後，就累積出精準的眼光，進而跳到另一個象限──成為自己操盤的房產投資家，和他這段時間一步一腳印，走遍臺北精華區每個角落有關。
「我可以每天從天母忠誠路一段走到二段，再從天母東路走到天母西路，走到皮鞋都開口笑，任何人只要把門牌報出來，我腦袋裡就跳出它的每坪單價、屋況。」
會有這樣的決心，也跟他第一次「神奇」的成交經驗有關。「這原本是一個租屋的案件，承租方要求打掉牆壁，經過我來回確認後，最後竟然成就了一樁買賣，而且雙方的價格又是一致的。還記得那一次成交後，我當月就進帳二十三萬，更加深我天生就是要來做房仲的信心！」
總是能將中古屋改造成黃金屋，甚至鑽石屋，陳偉民認為，「原屋主的感受最重要」！因為這決定了你的「進貨成本」。而這一點，則是從一位二手車商學來的。
「記得那次只是順道過去看看這位老朋友，剛好有個小姐開了一台八、九年的賓士來求售。就看我那位老友一劈頭就說：『你這部車一定幫你賺了很多錢吧，一定很捨不得賣。』見車主不解，這位老友馬上說：『因為你把車保養得這麼好，除非是要換車，或家裡有重大事情非得賣，否則一定很捨不得。』」
陳偉民坦承，當時他心裡的OS.是：「真是個老狐狸。」但看到後來，車主竟然以低於行情的價格賣給那位老友，而且還賣得歡天喜地的，讓他不得不打從心裡佩服老友的賣車哲學──
「這讓我再也沒在客人面前，嫌過一句屋況。因為對一個在這個房子裡住上好一段時間的人，什麼樣的評論都是多餘的，讚美，反而才是銷售最大的力量。」
人兩腳，錢四腳，讓錢為你做事
「在房仲業的兩年，我做的其實不是房仲業，而是在累積自己看房子的眼光。」陳偉民分析，一般房仲只想在最短時間做成一筆交易，達成交易後就不干自己的事了，但陳偉民對每筆交易最感興趣的卻是，買主成交後對房子做了哪些事，後來又賣給哪些人？
「開始有自己投資的念頭，是因為看到一個年約三十出頭的年輕人，竟然擁有天母兩棟透天厝。我本來還心想，一定是父母買的吧，在知道對方只是個銀行行員，這兩棟房子全是以自己的能力買下來，『五鬼搬運』、『走私販毒』等猜測忍不住就冒出來了。」
後來和對方深談，才知道他能獨立負擔每個月每棟有十八萬房貸的房子，是因為光是店面十五萬，二、三、四層樓每個月收三萬塊租金，就有十二萬的現金流入。
「運用銀行和房客的錢，為自己累積財富，讓我下定決心一定要盡快脫離這個靠佣金賺錢的行業。」
但陳偉民在房產投資最大的貴人，則是一位重量級的投資名人。
「我當時的方法就只有『纏字訣』，在有機會踏進他的家門，和他的家人一起共進午餐，並受到熱情款待後，我每天都『順道』經過他家，厚臉皮的叨擾一頓午餐。每次有機會跟在這位投資名人的身邊時，我也盡可能把握機會『偷師』，就像在補習班一樣，用力的用眼睛、用心思把他和買方、賣方的交涉手法印在心版裡。」
直到兩年後，陳偉民真正步入投資的行列，他腦海中已經有好幾套劇本。「如果是買一般的住家，我就開著計程車去，賣店面時，就讓賓士出動，順道還扮演一下敗家子的樣子，讓客戶掉以輕心。這樣『用心計較』，就是為了讓雙方在愉悅的氣氛下，達成一個雙方都滿意的交易。」
想得多、看得遠、走得勤
從去年奢侈稅，到今年的實價登錄議題，陳偉民認為，任何事情只要看得夠遠，就不容易被市場的那些雜音所影響。
「這也是房地產投資迷人的地方，很多行業可能越老越不值錢，但在房地產投資方面，絕對是越陳越香，因為房地產的景氣循環週期長，除了要口袋夠深，初投入者就必須耐得住性子。」
陳偉民以代客操作的一個標為例，當初他打算買下士林捷運站附近的頂樓加蓋公寓時，身邊的人都覺得他瘋了，因為二○○四年時市場上還沒開始炒作捷運題材，大家只覺得在捷運高架橋旁吵雜，房子又老，當時沒有人看好那個物件。不到半年，陳偉明就幫客戶以一千二百八十萬元賣出，扣掉裝潢費淨賺了五百五十萬元。
另一個讓他至今想起都還覺得得意的案例，是九條通商圈的一間店面，雖然在以八百萬買下後，陸續有人願意以幾十萬的差價買下，但因陳偉民堅持這個物件有一千六百萬的價值，還差點把客戶給惹惱。「客戶覺得我瘋了，這樣的房子怎麼可能翻倍！？」
但因當時附近「風華再造」的建案已開始動工，在他撐了一年後，又剛好遇到名人──張惠妹的妹妹SAYA，表明想承租作為居酒屋。當這間店面將以六萬元承租給明星的消息一走漏，前來詢問的人差點踏破陳家的門檻。最後那間店面，順利以一千八百萬成交。
「想得多、看得遠，或許是從小的環境養成。我常開玩笑地說，我可是一歲就在賭場打滾的人，小學放學回家後，最常做的事就是陪阿嬤打四色牌，因為我是阿嬤帶大的，每天和阿嬤打牌，讓我習慣對很多事想得多、也想得遠！」
很多人會覺得，「十賭九輸」，是因輸贏全碰運氣。但陳偉民認為，就像下棋一樣，善於下棋的人往往會想到好幾「手」以後的下法。
「房地產有時的確需要有『豪賭』的氣魄。」陳偉民曾在一個位於巷弄的建案中，替客戶一買就是二十戶，「我當時看到藏在巷子裡的巷子中的物件，簡直比看到鑽石還要高興。」
但陳偉民的這把豪賭，是先有了「中山北路走九遍」的基本功，再有苦尋名師為其打通任督二脈的進階訓練，才累積可以豪賭的底氣。
「我今年三十二歲，已經是好幾家房屋仲介店的CEO。如今開著賓士車，別人看我很威風，絕對不相信我是赤貧出身、破爛公寓長大的小孩。」
面對前來拜師學「藝」，也想靠房產致富的人時，總習慣這樣自我介紹的陳偉民，在自謙與傲氣間，自有不同的關注重點與分寸拿捏。
唯一可以確定的是，這位年輕富豪還會持續寫下更多驚人紀錄！
