CNEWS匯流新聞網記者王佐銘／台北報導
台灣正式邁入超高齡社會，人口老化、少子化與家戶結構改變，不只牽動居住需求，也讓都市更新、老宅安全及資產傳承成為房市新課題。國立政治大學社會科學學院不動產研究中心與內政部日前共同舉辦「超高齡社會下的不動產新課題：人口老化、資產傳承與住宅市場轉型」論壇，邀集產官學界代表，從住宅政策、市場變化及資產規劃等面向，探討人口結構轉型對不動產市場帶來的影響。
與會者包括內政部政務次長董建宏、永慶房產集團業務總經理葉凌棋、國立政治大學地政學系教授林左裕，以及地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉嬴等人，分別針對都市更新、住宅需求、房市政策與資產傳承提出觀察。
人屋雙老問題浮現 老宅安全成政策重點
董建宏以「推動都市更新與老宅延壽政策」為題指出，台灣目前正面臨「人屋雙老」挑戰，全台屋齡30年以上住宅已超過550萬戶，且多集中於六都。隨著高齡人口持續增加，老舊住宅的耐震能力、無障礙設施、管線老化等問題，也更加受到重視。
他表示，政府近年持續透過都市更新相關法規調整、成立國家住宅及都市更新中心，以及推動自主都更全案管理機制等方式，加快都市更新進程，並由中央都市更新基金提供相關融資協助。
除拆除重建外，政府也推動老宅延壽措施，針對30年以上公寓及透天住宅，提供立面修繕、管線更新、電梯增設及無障礙設施改善等補助，希望在無法立即都更的情況下，先提升既有住宅的安全性與居住品質。
人口減、家戶反增 小宅需求成市場重要變化
在人口結構方面，葉凌棋指出，近10年全台人口雖減少約24萬人，但同期家戶數卻增加約129萬戶，顯示評估住宅需求時，不能只觀察人口總數，家戶數及家庭組成同樣是重要指標。
目前全台平均每戶人口已降至約2.4人，一人家戶占比達41%，反映單身、小家庭及高齡獨居等居住型態增加，也進一步推動住宅需求朝小坪數發展。
從實際交易來看，近10年全台成屋平均交易坪數約縮減5坪，2025年30坪以下住宅交易占比已達41%，顯示住宅產品小型化趨勢逐漸明顯。
不過，各地市場仍存在差異。葉凌棋分析，新竹因科技產業聚落與所得條件支撐，購屋坪數縮減幅度為七都中相對較小；相較之下，中南部部分區域近年房價漲幅高於所得成長，各年齡層購屋坪數縮減情況相對明顯，反映房價負擔、人口與產業發展正共同改變區域住宅需求。
政策抑制投資需求 房市自住色彩升高
林左裕則從人口、資金政策及市場結構分析指出，儘管台灣總人口已進入負成長，但受到家戶小型化，以及科技與產業聚落形成就業人口移入等因素影響，部分都會區仍存在一定自住住宅需求。
他表示，近年房地合一稅2.0、囤房稅2.0陸續上路，提高短期交易及多屋持有成本，加上央行持續實施選擇性信用管制，使市場投資需求降溫，預售屋交易量明顯縮減，中古屋價格也逐漸出現修正，房市結構正朝自住需求為主的方向調整。
展望後市，林左裕認為，信用管制政策是否調整、利率與通膨走勢，以及AI、半導體等科技產業能否持續創造就業與人口移入，仍將是影響各區域房市的重要因素。
高齡社會下 資產傳承需求同步升溫
除了居住需求，不動產如何進行跨世代傳承，也成為高齡社會的重要課題。李嘉嬴指出，不動產往往占家庭資產相當高的比重，因此民眾應提前思考資產未來用途，再依是否出售、自住或留給下一代，評估採取贈與或繼承等不同方式。
她建議，家庭可提早透過遺囑安排產權，降低日後繼承爭議，同時依個別家庭條件評估贈與免稅額、配偶剩餘財產差額分配請求權、保險及房地合一稅等制度，做好稅務與資產配置規劃。
隨著台灣進入超高齡社會，住宅市場面對的課題已從單純的供需與房價變化，延伸至老屋更新、無障礙居住、家戶小型化及資產傳承。與會專家認為，未來住宅政策及不動產市場發展，將更需要同時考量人口、產業、居住安全與家庭資產等因素，以因應人口結構快速轉變帶來的新需求。
照片來源：CNEWS匯流新聞網資料照
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