代客操盤10年,替客戶賺進N億 賣屋王,單月賣出7間房 陳偉民必殺技=黃金地段+中古屋!(張淯)

談笑風生中,陳偉民創造出億萬財富。

獨家報導文:張淯|圖:彭級鋒、張至謙 攝影

入行一年,破力霸房屋銷售紀錄!
三十二歲,已是好幾家房仲CEO!
他赤貧出身,從小在破爛公寓長大
他如何操作,替客戶操出億萬財富?

去年奢侈稅發威,重創大台北地區房價,今年七月一日即將上路的「實價登錄」,再度引發各界恐慌。

對此,投入房地產十年,協助不少客戶累積出億萬身價的陳偉民卻認為,真正好的房產並不會受實價登錄的影響,尤其在少了單純以持有時間為基準、統一課以十五%的「過渡型」法案「奢侈稅」順利退場後,有價值的物件反而會被淘選出來。

陳偉民認為,靠「資訊不對等」來賺取價差的時代已經過去了,在資訊越來越透明,「居住正義」日益被重視的情況下,未來懂得如何在茫茫屋海中挖出蒙塵明珠,並且把它擦亮的人,才是唯一能在房產投資賺到錢的人!

陳偉民獨到的投資眼光,和他一開始投入房仲業,就在一級戰區「天母」有關。「天母SOGO附近,就曾出現過『一日三價』的景況,前一天才以每坪五十五萬成交,隔天每坪硬生生漲了十萬元,非常驚人。」

能在這樣起伏劇烈的一級戰區生存下來,甚至在入行不到兩年,就改寫力霸房屋的紀錄,在單月創下售出七間房屋的紀錄,和陳偉民從小的背景有關。

「小時候別人放學是作功課,我放學後則是替在當組頭的爸媽計算今天是賺是賠,常常一個月輸贏三、四百萬是很正常的事,無形中也培養了很強的抗壓性。」

講起話來總是妙語如珠的陳偉民,卻稱自己其實很木訥寡言,他說現在的好口才全是在補習班打工時努力學來的,「小時候因為家裡環境很好,那時候綁架很盛行,爸媽總是要我們別和陌生人講話,所以一直都很內向。」

年幼時家道中落,父母被迫將市值2800萬房產以2000萬售出,觸發他在地產界的宏觀視野

在陳偉民十六歲以前,「環境好」只能算是個失真的形容,當時家裡不僅有遊覽車公司、開了一家溜冰場,還經營「地下油行」,後來爸媽更加入全民「大家樂」的行列,當起組頭來。

「從小我的玩具就是S16步槍,遊戲的溜冰場是以我的名字起的。那時候我媽每次看到錢就哭,因為那時候不流行匯款,錢都是一麻袋一麻袋送到家的,光是數錢就數到哭。

直到我十六歲時,某個月黑風高的夜晚,突然被爸媽叫醒,說要全家搬到內湖,我們家的遭遇一夕之間改變。」陳偉民這麼說時,語氣仍不脫搞笑的口吻,就像一個冷面笑匠在說著別人的故事。

事實上,這次「跑路」,讓陳家一家四口好幾度想從租來的九樓房子裡,一起一躍而下。

「有一天,每個人的晚餐只有半碗粥,我爸立刻飆我媽說這樣怎麼吃得飽,我媽只能無奈的說,因為已經沒有親人願意再借我們錢了。親戚們都認為把錢借給我們,還不都是被我爸賭光了。」

陳偉民回憶,那時家裡每天都是愁雲慘霧,後來父親不得已開起計程車,但賺的錢大多時候仍是拿去「賭一把」,這讓他小小年紀就決定──一定要靠自己!一定要賺大錢!

為小模上妝,讓中古屋變黃金屋

從啣著金湯匙到家徒四壁,再由赤貧變成年收入千萬的富豪,陳偉民的投資聖經,不外乎「黃金地段」+「中古屋」,而且房子是越老越好。

對此,陳偉民有個「小模理論」。「如果要當藝人經紀人,每個人一定都想當林志玲的經紀人,但如果是投資房地產,一樣的錢,投資在一群一場秀五千塊的小模特兒身上,絕對比投在林志林一樣的標的上來得好!因為,小模只要你幫她塗脂抹粉,讓她上些課後,身價很容易就是好幾倍的跳,但林志林要從兩百萬跳到五百萬,卻相對不容易。」

對中古屋情有獨鍾,跟陳偉民對舊家的依戀不無關係。「或許不是依戀,只是賭一口氣。因為當初全家跑路時,位在重慶南路四段的房子,就是被迫以低於行情的價碼賣掉,明明有兩千八百萬的行情,最後對方卻逼我們非得接受兩千萬的價格。我那時就下定決心,總有一天要把那個舊家買回來!」

但十六歲的陳偉民,距離這個夢想還遠。還在就學的他,甚至得靠著加油站的工讀費用,幫忙付妹妹的學費,有一陣子,爸媽甚至聯袂失聯,他只得一肩挑起房租與兄妹兩人的生活費。

觀察細微的陳偉民,即便於加油站一隅,竟也成了「總裁養成訓練所」

「有一天,某個自稱是香吉士公司的人打來找我爸,並叫囂一萬兩千塊的欠債不還,就要告我爸!我一聽只能苦苦哀求,可不可以讓我每個月三千分四期償還,對方說不行,最多只能分兩期,我也只能乖乖的把每個月八千塊的工讀費,抽出六千塊來還他。」

但天無絕人之路,人的潛力通常就出現在絕境時。「因為當時中國信託推出一張信用卡,只要加滿一千塊,就送一張刮刮卡,每張刮刮卡最少送一公升的油。我一聽馬上去辦了一張,再跟客人商量我刷卡、他付現,這樣下來,我每天至少累積二、三十張刮刮卡,再賣回給加油站,為自己一天增加九百塊的收入。」

當時的陳偉民,除了睡覺的時間,就是上課、打工,雖然自覺對於這樣的負擔甘之如飴,「但其實壓力與不滿全寫在臉上了,畢竟,每天要加幾百台車的油,回去還得念書,還是很累的。我還記得有個客人問:『可不可以加八分滿』時,我衝口對他說:『又不是牛排店!我們這裡只能設定公升數或價錢,沒辦法加八分滿!』

陳偉民開始自覺這樣的服務態度不對,全是因為一個女客人。「還記得她開了一輛很時髦的車,長得超漂亮的,開口就是:『先生,麻煩請幫我加滿油,謝謝!辛苦了!』再看到她臉上的微笑,讓我不知不覺就覺得心情好開心。」

那位客人離開後,陳偉民不停地問自己,為什麼對那個女客人印象深刻,是因為她長得漂亮嗎?還是因為她發自內心的笑容?為了證實心中的疑問,他特地在下班後分別到附近兩家便利商店「實驗」。

「走進7-11時,我學著那位漂亮小姐帶著微笑,跟店員說『麻煩你』、『謝謝』,沒想到店員也回我微笑,到第二家萊爾富時,我故意臭臉、粗聲粗氣的說話,結果得到不屑又生氣的眼神。這個實驗讓我體認到微笑的力量有多大!對後來從事補習班和房仲,有很大的幫助。」

不死心,打第一千零一通電話

在陳偉民的記憶裡,那個階段的學校生活顯得面貌模糊,因為他滿腦子想的除了「賺錢」,就是「怎麼賺到更多錢!」

「有段時間我爸媽一起失聯,直到有一天接到電話,告訴我現在已經在哪裡租了個房子,要我帶著妹妹一起搬過去。我聽了就不爭氣的哭了起來,下課後馬上騎著摩托車載著妹妹一起到新家。」

也因為對賺錢有強烈的動力,在陳偉民聽到補習班的時薪比加油站足足多了二十塊,如果招生成功還有獎金,他二話不說馬上「跳槽」。

「一進去才覺得自己很莽撞,因為我口才本來就不好,剛開始招生的前一千通電話都是很快被掛斷。直到第一千多通,終於有個女生回答:『好啊,我想補習。』結果是──」陳偉民誇張的睜大眼睛,接著說:「我還是把電話掛上了,因為我被嚇到!直到隔了一會兒,深呼吸一下,我才重新撥電話過去,那個女生也很善良,只是溫柔地笑著重複:『對啊,我要補習。』」

在這天之後,陳偉民就下定決心,至少要讓自己被掛電話的時間拉長。所以他開始以問卷的方式,試圖把對話時間拉長。「第一次和對方講到五分鐘才被掛斷,那時心裡的滿足簡直無法形容。」

但在補習班最大的震撼,還是看到主任上台時那種談笑風生、底下學生笑得東倒西歪的情況,這讓他決定,一定要加強自己的表達能力。

「我那時買了一堆戴晨志的書,回到家就在廁所裡對著鏡子練習,要求自己講故事時要講到非常順、說笑話時要練到皮笑肉不笑才行。平常,就盡量跟學生多對話,或是趁上台發佈一些瑣事時訓練膽量。」這樣的努力,讓主任很快看到他的改變,並提議開始不妨開始接一些數學的輔導課。

陳偉民認為自己幸運地碰上補習班的全盛時期,這讓他十八歲擁有「百萬年薪」。但這樣的成績,卻是每天工作超過十四個小時,加上犧牲學業得來。

「當時補習班晚上十點下課後,還得繼續到各學校教室去塞傳單,不但得翻牆進去,還得匍匐前進不讓警衛發現,每天忙完都已經兩、三點了,早上六點還得站在校門口向學生和家長宣傳補習班近期推出的方案,直到七點多才回去再補個眠。」

這樣的超時工作,讓陳偉民在亞東技術學院二年級時就被退學。「最難過的是,那時常有同學在吆喝要去哪裡玩時,拐彎抹角地挖苦我:『別問陳偉民,他只對賺錢有興趣。』」

對於所有的辛酸,陳偉民只能打落門牙和血吞,唯一的慰藉,是偶爾招生有成果,或是領獎金時。「每次招進一個學生,我就會去買一條義美可口檸檬夾心酥,把它分成三餐吃,如果領獎金,就『升級』成三商巧福的小碗牛肉麵,再倒進滿滿的酸菜,自己加料成大碗牛肉麵。還記得,夾心酥一包二十九元,牛肉麵是五十九元,到現在,我還會偶爾走進三商巧福,回味一下當初的心情,提醒自己現在有多幸運。」

二十歲的陳偉民,已經成為補習班重要「台柱」,招生期時經常有一半以上的名額是陳偉民招進來的。但隔年,因為開始廣設大學,補教業的榮景直線下滑,「裁員」已成補教業老闆不得不祭出的手段。

「當老闆開始放出裁員的風聲時,看著很多十幾、二十年經驗的老主任,抱著頭不知道下一步該怎麼走,我有一天走進老闆辦公室,跟他說:『就裁我吧,剛好我也想出去外面走走,看看自己還能做什麼。』」

原本老闆強力慰留,但陳偉民心意已定,因為他不想讓自己在二十年後,和那些主任有一樣的命運,最後在老闆「有前提」的同意下,順利被裁員。「好吧,就給你半年時間,如果到時候沒找到更想做的事,就回來吧!」老闆說。

陳偉民認為,在補習班招生時練就一身有如「打不死的蟑螂」的精神,並從任課老師身上「偷師」得來的好口才,這些本錢是他轉戰房仲業的最佳利器。

領袖非天生,很難令人相信,坐擁豪宅區數家房仲門市的CEO,也曾是計程車司機

讚美的力量

從補習班轉戰房仲,陳偉民總笑著說:「要感謝中華三菱。」因為原本第一個想法,是到車商當業務員的他,竟然因為尚未服兵役被拒絕。

亟需找到下一個停靠站的他,很快就想到房仲業。「大概是舊家被強迫賣掉的陰影還在,加上當時那個『中人』一賺就是八百萬,讓我很自然就想到房仲業。」

陳偉民還記得,當時他沿著天母最熱鬧的一條街,沿途拜訪了三家房仲業。當第一家房仲的店長告訴他:「以你的口才,年薪兩、三百萬一定沒問題」時,他還半信半疑,直到他走進更多房仲業大門,每個人都告訴他一樣的訊息時,他開始對自己從事這一行有了信心。

「我最後選擇了第三家,是因為這個老闆很特別,在所有人只強調我能賺到多少錢時,只有他告訴我,他會把所有他懂的事情教給我。所以,我最終沒有選擇品牌最大的公司,因為我知道,靠品牌,還不如靠自己,而這需要一個願意拉拔你,願意傾囊相授的人。」

但畢竟,「師傅領進門,修行在個人。」陳偉民能在轉戰房仲業兩年後,就累積出精準的眼光,進而跳到另一個象限──成為自己操盤的房產投資家,和他這段時間一步一腳印,走遍臺北精華區每個角落有關。

「我可以每天從天母忠誠路一段走到二段,再從天母東路走到天母西路,走到皮鞋都開口笑,任何人只要把門牌報出來,我腦袋裡就跳出它的每坪單價、屋況。」

會有這樣的決心,也跟他第一次「神奇」的成交經驗有關。「這原本是一個租屋的案件,承租方要求打掉牆壁,經過我來回確認後,最後竟然成就了一樁買賣,而且雙方的價格又是一致的。還記得那一次成交後,我當月就進帳二十三萬,更加深我天生就是要來做房仲的信心!」

總是能將中古屋改造成黃金屋,甚至鑽石屋,陳偉民認為,「原屋主的感受最重要」!因為這決定了你的「進貨成本」。而這一點,則是從一位二手車商學來的。

「記得那次只是順道過去看看這位老朋友,剛好有個小姐開了一台八、九年的賓士來求售。就看我那位老友一劈頭就說:『你這部車一定幫你賺了很多錢吧,一定很捨不得賣。』見車主不解,這位老友馬上說:『因為你把車保養得這麼好,除非是要換車,或家裡有重大事情非得賣,否則一定很捨不得。』」

陳偉民坦承,當時他心裡的OS.是:「真是個老狐狸。」但看到後來,車主竟然以低於行情的價格賣給那位老友,而且還賣得歡天喜地的,讓他不得不打從心裡佩服老友的賣車哲學──
「這讓我再也沒在客人面前,嫌過一句屋況。因為對一個在這個房子裡住上好一段時間的人,什麼樣的評論都是多餘的,讚美,反而才是銷售最大的力量。」

人兩腳,錢四腳,讓錢為你做事

「在房仲業的兩年,我做的其實不是房仲業,而是在累積自己看房子的眼光。」陳偉民分析,一般房仲只想在最短時間做成一筆交易,達成交易後就不干自己的事了,但陳偉民對每筆交易最感興趣的卻是,買主成交後對房子做了哪些事,後來又賣給哪些人?

「開始有自己投資的念頭,是因為看到一個年約三十出頭的年輕人,竟然擁有天母兩棟透天厝。我本來還心想,一定是父母買的吧,在知道對方只是個銀行行員,這兩棟房子全是以自己的能力買下來,『五鬼搬運』、『走私販毒』等猜測忍不住就冒出來了。」

後來和對方深談,才知道他能獨立負擔每個月每棟有十八萬房貸的房子,是因為光是店面十五萬,二、三、四層樓每個月收三萬塊租金,就有十二萬的現金流入。
「運用銀行和房客的錢,為自己累積財富,讓我下定決心一定要盡快脫離這個靠佣金賺錢的行業。」

但陳偉民在房產投資最大的貴人,則是一位重量級的投資名人。

「我當時的方法就只有『纏字訣』,在有機會踏進他的家門,和他的家人一起共進午餐,並受到熱情款待後,我每天都『順道』經過他家,厚臉皮的叨擾一頓午餐。每次有機會跟在這位投資名人的身邊時,我也盡可能把握機會『偷師』,就像在補習班一樣,用力的用眼睛、用心思把他和買方、賣方的交涉手法印在心版裡。」

直到兩年後,陳偉民真正步入投資的行列,他腦海中已經有好幾套劇本。「如果是買一般的住家,我就開著計程車去,賣店面時,就讓賓士出動,順道還扮演一下敗家子的樣子,讓客戶掉以輕心。這樣『用心計較』,就是為了讓雙方在愉悅的氣氛下,達成一個雙方都滿意的交易。」

想得多、看得遠、走得勤

從去年奢侈稅,到今年的實價登錄議題,陳偉民認為,任何事情只要看得夠遠,就不容易被市場的那些雜音所影響。

「這也是房地產投資迷人的地方,很多行業可能越老越不值錢,但在房地產投資方面,絕對是越陳越香,因為房地產的景氣循環週期長,除了要口袋夠深,初投入者就必須耐得住性子。」

陳偉民以代客操作的一個標為例,當初他打算買下士林捷運站附近的頂樓加蓋公寓時,身邊的人都覺得他瘋了,因為二○○四年時市場上還沒開始炒作捷運題材,大家只覺得在捷運高架橋旁吵雜,房子又老,當時沒有人看好那個物件。不到半年,陳偉明就幫客戶以一千二百八十萬元賣出,扣掉裝潢費淨賺了五百五十萬元。

擅長挖掘藏匿巷弄裡不起眼的鑽石,成了陳偉民致富的不二法門。

另一個讓他至今想起都還覺得得意的案例,是九條通商圈的一間店面,雖然在以八百萬買下後,陸續有人願意以幾十萬的差價買下,但因陳偉民堅持這個物件有一千六百萬的價值,還差點把客戶給惹惱。「客戶覺得我瘋了,這樣的房子怎麼可能翻倍!?」

但因當時附近「風華再造」的建案已開始動工,在他撐了一年後,又剛好遇到名人──張惠妹的妹妹SAYA,表明想承租作為居酒屋。當這間店面將以六萬元承租給明星的消息一走漏,前來詢問的人差點踏破陳家的門檻。最後那間店面,順利以一千八百萬成交。

「想得多、看得遠,或許是從小的環境養成。我常開玩笑地說,我可是一歲就在賭場打滾的人,小學放學回家後,最常做的事就是陪阿嬤打四色牌,因為我是阿嬤帶大的,每天和阿嬤打牌,讓我習慣對很多事想得多、也想得遠!」

很多人會覺得,「十賭九輸」,是因輸贏全碰運氣。但陳偉民認為,就像下棋一樣,善於下棋的人往往會想到好幾「手」以後的下法。

「房地產有時的確需要有『豪賭』的氣魄。」陳偉民曾在一個位於巷弄的建案中,替客戶一買就是二十戶,「我當時看到藏在巷子裡的巷子中的物件,簡直比看到鑽石還要高興。」

但陳偉民的這把豪賭,是先有了「中山北路走九遍」的基本功,再有苦尋名師為其打通任督二脈的進階訓練,才累積可以豪賭的底氣。

「我今年三十二歲,已經是好幾家房屋仲介店的CEO。如今開著賓士車,別人看我很威風,絕對不相信我是赤貧出身、破爛公寓長大的小孩。」

面對前來拜師學「藝」,也想靠房產致富的人時,總習慣這樣自我介紹的陳偉民,在自謙與傲氣間,自有不同的關注重點與分寸拿捏。

唯一可以確定的是,這位年輕富豪還會持續寫下更多驚人紀錄!

對工作充滿熱忱的陳偉民,對家人非常珍愛(左為陳媽媽、中為年幼的外甥)