彭揚凱／OURs都市改革組織秘書長
房價開始崩跌了？！一開春媒體就接二連三出現房市看壞的消息，報導全台十大預售屋砍價區域出爐，降幅15-25%不等，台積電光環也撐不住房價頽勢。
預售屋五月份推案量高，加上空屋率本來就不低，兩相擠壓，房價開始出現崩跌趨勢，但也成了政府不想再興建社會住宅的藉口。面對官方下修興建目標，轉向「現金補貼」與「空屋媒合」，這究竟是務實的轉型，還是重蹈歐美「市場捕捉」的覆轍？值得賴政府邀集產官學人士來進行「居住正義國是會議」。
本先提出三個反對政府不想興建社宅的理由，請大家來評評理：
Q1：為什麼「租金補貼」不能完全取代「直接興建社會住宅」？
主要原因有三：
1. 市場捕捉效應： 在供給不足的都會區，補貼常被房東透過漲租「吸收」，導致政府發錢卻推高房價。
2. 財政永續性： 社宅是「公共資產」，債務會隨時間稀釋；補貼則是「消耗性支出」，會隨市場租金膨脹成財政黑洞。
3. 市場定錨功能： 實體社宅能提供穩定的租金基準，限制私人市場過度波動，這是純金援無法達到的調節效果。
Q2：常聽到的「日本空屋多改採補貼」經驗，適合台灣直接套用嗎？
A： 不適合，且存在去脈絡化風險。
日本能強調補貼與空屋利用，是因為其「公營住宅」與「UR 租賃住宅」已佔存量約 5%，具備基礎規模。
此外，日本有《借地借家法》保障租權，並有「居住支援法人」處理孤獨死與欠租風險。台灣社宅存量不到 1% 且租屋市場高度地下化，若貿然轉向補貼，只是將資源投入失靈的私人市場。
Q3：針對台灣現狀，理想的住宅政策組合應具備什麼特點？
A： 政策不應是「興建」或「補貼」的二選一，而應具備以下階段性邏輯：
1. 補足基礎存量： 持續興建社宅，直到達成能「定錨市場」的規模。
2. 建立體制配套： 在推動空屋釋出前，應先健全租賃稅制與行政支援系統。
3. 混合模式： 以社宅作為核心安全網，再輔以租金補貼提供選擇彈性，避免居住問題完全回流至不健康的私人市場。
近期，台灣社會住宅的興建目標遭到賴政府下修。官方主張，面對空屋數量偏高的現象，可降低興建社宅的目標，改以釋出空屋並結合租金補貼來回應居住需求，認為此舉同樣能達成「百萬租屋家庭支持計畫」的目標。
這種從「興建供給」向「現金給付」的政策位移，究竟是因應現狀的務實調整，還是政策方向的偏差？把它放在全球居住政策的脈絡中，始終是一個高度爭論的課題。
總而言之，空屋過多、租金補貼都不能取代政府興建社宅在居住正義中的價值。如果國家從供給面撤退，居住問題只會被失靈的私人市場吞噬！青年世代因為房價過高而受的苦已經够久够大了。社宅比率太低一直是台灣居住不正義的主因。賴政府好好去看看聯合國有關「適足居住權」的精神和定義吧！
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